Die kalte Jahreszeit bringt für viele Eigentümer ein wiederkehrendes Problem: Schimmelbildung in vermieteten Wohnungen. Was folgt, sind oft langwierige Auseinandersetzungen über Schuld, Mietminderung und Sanierungskosten. Dabei lassen sich die meisten Konflikte mit klarer Kommunikation, vorbeugenden Maßnahmen und dem richtigen rechtlichen Verständnis vermeiden. Eine Orientierung für Vermieter.
Kaum ein Thema führt so verlässlich zu Streit zwischen Vermietern und Mietern wie Schimmelbefall. Die Fronten sind schnell verhärtet: Der Vermieter verweist auf mangelndes Lüften, der Mieter auf bauliche Mängel. Beide Seiten fühlen sich im Recht – und oft genug landet der Konflikt vor Gericht. In unserer Beratung bei Haus & Grund Ludwigsburg erleben wir diese Auseinandersetzungen regelmäßig. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Vorgehensweise lassen sich die meisten Schimmelfälle klären, ohne dass es zum Rechtsstreit kommt.
Die rechtliche Ausgangslage: Beweislast liegt beim Vermieter
Zunächst zur rechtlichen Ausgangslage: Schimmelbefall gilt grundsätzlich als Wohnungsmangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe hängt vom Ausmaß ab und kann zwischen zehn Prozent bei leichtem Befall bis zu hundert Prozent bei Unbewohnbarkeit liegen. Entscheidend ist jedoch die Frage nach der Ursache.
Hier trägt der Vermieter zunächst erst einmal die Beweislast. Er muss auf der ersten Stufe beweisen, dass der Schimmel nicht auf einen Mangel am Gebäude zurückzuführen ist. Gelingt ihm das, dann muss der Mieter auf der zweiten Stufe beweisen, dass er ordentlich heizt und lüftet, also ihn kein Verschulden trifft und er durch falsches Lüftungs- oder Heizverhalten für den Schimmel verantwortlich ist. Diese Beweisführung ist in der Praxis oft schwierig und teuer, da sie in der Regel ein Sachverständigengutachten erfordert.
Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren zunehmend mieterfreundlich entwickelt. Gerade bei älteren, energetisch unsanierten Gebäuden wird Vermietern nicht mehr zugestanden, unbegrenzte Anforderungen an das Lüftungsverhalten zu stellen. Dreimal tägliches Stoßlüften für zehn Minuten gilt als zumutbar, stündliches Lüften hingegen nicht. Auch die Heizpflicht des Mieters hat Grenzen: Dauerhaftes Heizen auf über zwanzig Grad in Abwesenheit kann nicht verlangt werden. Wenn eine Wohnung trotz angemessenen Nutzerverhaltens schimmelt, liegt die Verantwortung beim Vermieter.
Dreimal tägliches Stoßlüften für zehn Minuten gilt als zumutbar, stündliches Lüften hingegen nicht. (Bildquelle: Pressefoto Brett Jordan)
Energetische Sanierung als Schimmelfalle
Besonders problematisch sind Fälle nach energetischer Sanierung. Der Einbau neuer, dichter Fenster führt nicht selten zu Schimmel, obwohl vorher keiner vorhanden war. Der Grund: Die verbesserte Gebäudehülle lässt weniger Luft zirkulieren, Feuchtigkeit kann nicht mehr über undichte Stellen entweichen. Hier hat der Bundesgerichtshof 2018 klargestellt: Vermieter müssen Mieter auf das veränderte Lüftungsverhalten hinweisen oder gegebenenfalls technische Lüftungslösungen einbauen. Andernfalls bleibt es trotz Modernisierung ein Mangel.
Prävention: Dokumentation von Anfang an
Was können Vermieter präventiv tun? Zunächst sollte bereits bei Vertragsabschluss ein Merkblatt zum richtigen Lüften und Heizen ausgehändigt werden – am besten gegen Empfangsbestätigung. Dieses Merkblatt dient später als wichtiges Beweismittel. Sinnvoll ist auch ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos, das den Zustand der Wohnung dokumentiert. Gerade in Problemzonen wie Außenecken, hinter Möbeln oder an Fenstern sollte genau hingeschaut werden. Eine Feuchtigkeitsmessung bei Ein- und Auszug kann zusätzliche Sicherheit schaffen.
Wenn der Schimmel da ist: Schnell und besonnen handeln
Tritt dennoch Schimmel auf, ist schnelles und besonnenes Handeln gefragt. Vermieter sollten die Reklamation ernst nehmen und zeitnah einen Besichtigungstermin vereinbaren. Hierbei empfiehlt es sich, Fotos anzufertigen und das Lüftungs- und Heizverhalten neutral zu erfragen – ohne Vorwürfe. In vielen Fällen zeigt sich bereits beim Ortstermin, ob bauliche Mängel wie feuchte Wände, defekte Silikonfugen oder unzureichende Dämmung vorliegen. Bei Unklarheiten sollte frühzeitig ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Die Kosten für ein Gutachten liegen zwar zwischen eintausend und dreitausend Euro, können aber einen jahrelangen Rechtsstreit vermeiden.
Sanierung statt Kosmetik: Die Ursache beheben
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen oberflächlicher Beseitigung und echter Sanierung. Schimmel einfach zu überstreichen, löst das Problem nicht – er kommt unweigerlich wieder. Die Ursache muss behoben werden, sei es durch Abdichtungsarbeiten, bessere Dämmung oder den Einbau von Lüftungsanlagen. Auch wenn dies zunächst kostspielig erscheint, zahlt es sich langfristig aus. Eine fachgerechte Sanierung verhindert weitere Schäden, erhält den Immobilienwert und vermeidet wiederkehrende Auseinandersetzungen mit wechselnden Mietern.
Die Unterscheidung zwischen oberflächlicher Beseitigung von Schimmel und echter Sanierung ist wichtig. (Bildquelle: Getty Images für Unsplash+)Aus Vermietersicht besonders ärgerlich sind Fälle, in denen Mieter arglistig vorgehen – etwa Schimmel verursachen, um eine Mietminderung durchzusetzen, oder vorhandenen Schimmel beim Einzug verschweigen und später reklamieren. Hier hilft nur konsequente Dokumentation von Anfang an. Das erwähnte Übergabeprotokoll ist Gold wert, ebenso wie regelmäßige, angekündigte Wohnungsbesichtigungen während der Mietzeit. Diese sollten allerdings mit Augenmaß erfolgen – zu häufige Kontrollen können als Schikane gewertet werden.
Gesundheitsgefahr: Wenn es ernst wird
Ein Sonderfall sind gesundheitsgefährdende Schimmelpilze wie der schwarze Schimmel. Hier ist besondere Vorsicht geboten, denn Gesundheitsgefahren können eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen. Vermieter haften zudem für gesundheitliche Schäden und können zu Schadensersatz verpflichtet werden. Bei erheblichem Befall sollte daher umgehend ein Fachunternehmen beauftragt werden, auch wenn der Mieter möglicherweise mitverantwortlich ist. Gesundheit geht vor Schuldfrage.
Investition in die Zukunft: Moderne Bausubstanz schützt
Die beste Strategie bleibt jedoch die Prävention. Moderne Bausubstanz, ordentliche Dämmung, funktionierende Fenster und eine zeitgemäße Lüftungstechnik minimieren das Schimmelrisiko erheblich. Wer heute in die energetische Sanierung seiner Immobilie investiert, schützt sich nicht nur vor Schimmelstreit, sondern erfüllt auch künftige gesetzliche Anforderungen und steigert den Marktwert. Zudem profitieren Vermieter von staatlichen Förderprogrammen, die solche Investitionen attraktiv machen.
Mit Blick auf die kommenden Wintermonate gilt also: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Ein informiertes, transparentes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, technisch einwandfreie Bausubstanz und schnelle, professionelle Reaktion bei ersten Anzeichen – das sind die drei Säulen erfolgreicher Schimmelvermeidung. Haus & Grund Ludwigsburg unterstützt seine Mitglieder dabei mit Mustermerkblättern, rechtlicher Beratung und Vermittlung von Sachverständigen. Denn eines ist sicher: Schimmel lässt sich in den allermeisten Fällen vermeiden oder zumindest schnell und fair klären – wenn beide Seiten an einem Strang ziehen.
Ein Beitrag von Michael Hofstetter
Er ist Rechtsanwalt und Vorsitzender von Haus & Grund Ludwigsburg sowie Vorstandsmitglied der Ludwigsburger Energieagentur LEA e.V.
www.hausundgrund-ludwigsburg.de