Drei Sekunden. Länger braucht ein Interessent nicht, um zu entscheiden, ob Ihre Immobilie „die Richtige“ ist – oder Datenmüll. Ein Ludwigsburger Makler verrät, warum die meisten Verkäufer zwischen März und Mai einen Fehler machen, der sie bis zu 40.000 Euro kostet. Und warum eine Forsythie mehr wert sein kann als eine neue Küche.
Es war im vergangenen Frühjahr. Ich stand mit einem Verkäufer im Garten seiner Doppelhaushälfte. Die Forsythien leuchteten gelb, die Kirschen blühten rosa, und das Licht der Nachmittagssonne tauchte alles in dieses warme Goldgelb, das selbst einen Parkplatz attraktiv aussehen lässt. „Eigentlich schade, dass wir verkaufen“, sagte er. „Im Frühling ist es hier am schönsten.“ Ich nickte und dachte: „Genau deshalb fotografieren wir. Jetzt. Sofort.“
Denn wenn es eine Wahrheit gibt, die ich in mehr als 20 Jahren als Makler gelernt habe, dann diese: Menschen kaufen keine Quadratmeter. Sie kaufen Gefühle. Und im Frühjahr verkaufen wir nicht Häuser – wir verkaufen Sonntagmorgen auf der Terrasse, Grillabende mit Freunden und Kinder, die im Garten Fußball spielen.
Warum ausgerechnet jetzt?
Das Frühjahr ist aus objektiven Gründen die beste Zeit für Immobilienfotos. Die Sonne steht schon hoch genug, um Räume mit natürlichem Licht zu fluten, aber nicht so gnadenlos wie im Hochsommer. Von 7 bis 19 Uhr haben wir Tageslicht. Ein Luxus, über den wir im November nur müde lächeln können. Gärten, Balkone und Terrassen sind in Blüte, Bäume tragen frisches Grün, und die Temperaturen laden dazu ein, Fenster zu öffnen und Leben ins Haus zu bringen.
Die Zahlen lügen nicht: Exposés mit Frühjahrsfotos erzielen zwischen März und Mai etwa 40 Prozent mehr Klicks als Winteraufnahmen. Und mehr Klicks bedeuten mehr Besichtigungen, mehr Interessenten – und am Ende oft einen besseren Preis.
Die 5 größten Fehler (die ich trotzdem jede Woche sehe)
Aber – und jetzt kommt der Haken – viele Verkäufer unterschätzen, wie viel schiefgehen kann. Hier meine persönliche „Hitliste“ der Foto-Desaster:
- Smartphone-Schnappschüsse bei Regenwetter. Ja, das Handy macht heute tolle Fotos. Aber nicht von Ihrem Wohnzimmer. Und schon gar nicht an einem grauen Märztag um 14 Uhr.
- Persönliche Gegenstände überall. Familienfotos am Kühlschrank, das Poster vom Lieblingsfußballverein, der Wäscheständer im Hintergrund. Interessenten sollen sich vorstellen können, dort zu leben – und nicht in Ihrem Leben.
- Mittagsfotos. Harte Schatten, gnadenlose Kontraste. Das schmeichelt weder Ihrem Haus noch dem Garten.
- Verwilderter Außenbereich. Wenn der Rasen kniehoch steht und die Terrasse aussieht wie ein Lagerplatz, hilft auch die schönste Forsythie nicht mehr.
- Weitwinkel-Wahnsinn. Räume sehen aus wie Fischaugen-Karikaturen. Das mag beeindruckend wirken, aber spätestens bei der Besichtigung sind alle enttäuscht.
So geht’s richtig: Der Foto-Fahrplan
Die gute Nachricht: Es ist gar nicht so kompliziert. Hier meine Empfehlungen aus der Praxis.
Timing ist alles. Vormittags zwischen 9 und 11 Uhr oder nachmittags zwischen 15 und 17 Uhr. Dann ist das Licht weich, warm und schmeichelhaft. Und bitte: nur bei schönem Wetter fotografieren.
Home Staging Light. Klingt fancy, ist aber simpel: aufräumen, neutralisieren, Leben zeigen. Frische Blumen auf dem Esstisch, eine Obstschale in der Küche, Kissen auf dem Sofa. Weniger ist mehr, aber Null ist (viel) zu wenig.
Den Außenbereich in Szene setzen. Rasen mähen, Terrasse fegen, Gartenmöbel arrangieren. Ein gedeckter Tisch auf der Terrasse, ein paar Kissen auf der Bank – solche Details verkaufen Lebensgefühl.
Professionelle Hilfe. Ein guter Fotograf kostet zwischen 300 und 800 Euro. Das klingt nach viel, ist aber die beste Investition, die Sie machen können. Die Kamera, das Stativ, das Auge für Perspektiven – das macht den Unterschied.
Investition oder Rendite?
Studien zeigen, dass gut fotografierte Immobilien im Schnitt 3 bis 8 Prozent höhere Verkaufspreise erzielen. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro sind das bis zu 40.000 Euro Unterschied. Selbst wenn wir nur von 2 Prozent ausgehen, haben Sie die Fotograf-Rechnung mehr als gedeckt.
Und dann ist da noch der Zeitfaktor: Immobilien mit guten Fotos verkaufen sich schneller. Jeder Monat, den eine Immobilie länger auf dem Markt ist, kostet Sie Nerven, Nebenkosten und manchmal auch Verhandlungsmacht.
Mein Rat: Jetzt handeln
Das Zeitfenster ist begrenzt. Ende Mai verblühen die meisten Gärten, im Juni wird’s zu heiß, und im Hochsommer wirken Außenbereiche oft ausgetrocknet. Der April ist perfekt. Der Mai auch noch. Aber dann ist die beste Zeit vorbei.
Also: Schauen Sie sich Ihr Haus mit anderen Augen an. Stellen Sie sich vor, Sie wären ein Interessent, der zum ersten Mal die Bilder sieht. Was würde Sie begeistern? Und was würde Sie zweifeln lassen?
Und dann, rufen Sie doch bitte an. Lassen Sie uns reden. Ein gutes Exposé macht den Unterschied zwischen „naja“ und „verkauft“ – und der Frühling ist unsere beste Bühne.
Ein Beitrag von Sven Lechner
Er ist Diplom-Immobilienwirt DIA und seit mehr als 20 Jahren mit Herz und Verstand im Job und ein Immobilienmakler, der selbst im Winter mit Tageslichtlampen arbeitet – aber im Frühjahr einfach glücklicher ist.